贷 款 案 例
案例四：前套房商业贷款未结清不影响第二套住房的公积金贷款
      张先生夫妇准备购买一套总价为200万元的新房，首付60万想进行组合型贷款，由于他们之前已经购入了一套价值100万的小房型与父母同住便于照顾，面积在100平方米左右，目前此套房屋的贷款仍留有很小一部分商业余款未还清，产权属张先生所有，而第一套房尽管与父母同住，但父母在本市郊区另有一套产权房，因此，张先生夫妇无法享受改善型房屋贷款优惠政策，故再次购买的这套房屋只能按非改善型来测算，根据目前商业贷款政策，张先生夫妇此次购房首付必须支付满4成，在买房前张先生夫妇并没有完全了解政策，错误的认为与父母同住就可将父母按同户成员来分摊人均居住面积，享受改善型的政策。导致目前首付资金超出预算，张先生夫妇通过房产中介咨询时制定了一个贷款方案如下：首付80万元，贷120万元纯商业贷款，商业贷款利率享受8.5折，贷款期限为15年，采取等额本息的还款方式，按中介说法由于张先生夫妇仍有未结清款项，故无法办理公积金贷款。再次购房属第二套非改善型，根据公积金的贷款新政对于第二套非改善型购房原则上抓握从紧的政策，商业利率部分无法享受7折优惠利率。这一方案使张先生夫妇买房压力骤然提升。随后张先生多方咨询，在咨询了公积金网网上贷款栏目后，网上贷款的咨询人员首先详细了解了张先生夫妇的公积金账号、身份证等个人信息。然后通过专用通道连接市公积金中心查询了张先生夫妇公积金月缴存情况和贷款资格情况。查询结果显示，张先生基本公积金月缴存1308元，没有补充公积金。张夫人基本公积金月缴存额800元，补充公积金月缴存额500元。并且原先的住房公积金部分已经结清，账户余额充足，缴交情况都很正常故张先生夫妇均有公积金贷款资格。张先生夫妇的公积金贷款按照2009年12月上海住房公积金新政，以户为单位最高额度为35万元。
      网上贷款咨询人员进一步了解到张先生夫妇的月收入较高，加上用公积金来冲还贷，还款压力不算太大，且尚有一部份股票资金在股市里可作为其他资产证明，属于银行优质客户，在多次与银行方面确认各家银行细则后，建议张先生夫妇将原先的小额的贷款余额结清，以获得比较低的利率空间，并同时建议张先生夫妇再申请贷10万元翻建、建造、大修贷款增加公积金贷款额度，以减少利息的支出，综合上述情况，工作人员帮助张先生订制了45万元公积金贷款加75万元商业贷款,商业贷款7.5折的优惠利率，公积金商业贷款期限15年等额本金还款方式的新贷款方案，等额本金的还款方式，每月多还一些本金，这样可以减少总利息的支出。同时还可以采取月冲的方式，减少每月的还款压力。
  原贷款方案 新贷款方案
公积金贷款金额 0万元 45万元
商业贷款金额

120万元
利率:8.5折

75万元
利率:7.5折

贷款年限 15年 公积金贷款15年，商业贷款15年
还款方式 等额本息

等额本金，月冲冲还贷

每月还款 9520.18元

公积金贷款部分
第一个月还款3951.25元(最高)
最后一个月还款2508.06元(最低)

商业贷款部分
第一个月还款6951.04元(最高)
最后一个月还款4182.14元(最低)
总利息支出 513632.73元 383324.06元
总计节约   130308.1元
      通过上表的对比我们可以看到，新贷款方案的每月还款金额高一些，第一个月还款金额为10902.24元，加上张先生夫妇每个月公积金缴纳2608，实际每月支付8294.24元，然后逐月递减，最后一个月还款金额仅6690.2元，对于张先生夫妇这样收入较高的家庭来说，还款压力并未明显增加。而最后总的利息支出却减少了130308.1元，总的利息支出节省下来。张先生夫妇非常满意网上贷款咨询人员为他们制定的新贷款方案，最后按照该方案办理了贷款服务。